Агентство недвижимости «Golden Brown real estate»

+7 (495) 762-37-66

Обратная связь

Instagramgoldenbrownrealestate Skype Me™! tatiana-gb

Онлайн консультация брокера по недвижимости

Зарубежная недвижимость - Германия

Полезная информация

Налоги, выплаты, коммунальные платежи

Ежегодный налог на недвижимое имущество в Германии объединяется с земельным налогом и составляет от 0,5% до 1,5% от кадастровой стоимости жилья.

Также существует сбор на сток дождевой воды в канализацию, который рассчитывается исходя из площади крыши и твердого покрытия на участке и составляет от 35 до 45 евро на сотку в год.

Стоимость коммунальных услуг в Германии достаточно велика. Стоит отметить, что здесь самые высокие тарифы в мире на воду: это связано с тем, что поступления от оплаты водоснабжения используются для финансирования ряда государственных проектов.

Самый дешевый интернет-провайдер (ADSL) обходится в €9,95 за месяц. Подключение стационарного телефона стоит €60, месячная оплата – от €15 до €40 в зависимости от услуг, минута разговора – от 1,6 центов до нескольких евро. Кроме государственной корпорации Deutsche Telecom услуги связи предоставляет большое количество других компаний.

Минута разговора внутри сети по мобильному телефону оценивается в среднем 15-18 центов, хотя эта цена зависит тарифа и может ощутимо варьироваться. SMS – 19-20 центов, что дороже, чем в России. Основные операторы мобильной сети в Германии: T-Mobile, O2, Vodafone и E-Plus.

Радио обходится в €5,52 в месяц, пакет радио плюс кабельное телевидение – €17. Все телевизионное вещание в Германии осуществляется через кабель.

Затраты на проживание
Цены на большую часть продуктов в стране немногим уступают московским. 

Дешевле всего закупаться в супермаркетах, таких как «Aldi», «Lidl», «Norma». «Plus», «Penny». Более дорогие сети магазинов с большим ассортиментом товаров– «Kaufland», «Marktkauf», «Real», магазин эко-продуктов «Edeka».

Недорогую одежду и бытовую электротехнику можно найти в комиссионных магазинах. В крупных универмагах («Toom», «MediaMarkt», «Karstatt-Quelle») действует система скидок. Техника низкого ценового диапазона в Германии дешевле, чем в России. Более дорогая сопоставима по цене, но гораздо выше по качеству.

Разброс цен в кафе и ресторанах достаточно велик. Шведский стол обходится в €6-8, в ресторане же одно блюдо стоит от €9 до €13.

Поскольку Германия, как и весь Евросоюз, борется с курением, сигареты здесь дорогие – от €4 и выше. Многие немцы предпочитают покупать сигаретный табак и бумагу для самокруток.

Официальный прожиточный минимум в Германии составляет €347 – таков размер пособия по безработице. Безработным государство оплачивает жилье. Жить на эти деньги можно, но скромно.

Транспорт
Система общественного транспорта в Германии – одна из самых эффективных в Европе. В нее входят: метро («U-bahn»), пригородные поезда («S-bahn»), автобусы и трамваи. Проезд на одно и то же количество тарифных зон на разных видах транспорта стоит одинаково.

Если регулярно пользоваться городским транспортом, выгоднее приобрести проездной билет на месяц. Билеты на все виды транспорта действительны в течение двух часов после покупки без ограничения пересадок. Можно приобрести билет на один день – одиночный или групповой.

В целом общественный транспорт в Германии дороже российского. Например, в Штутгарте билет на транспорт на один день стоит от €5,6 (1-2 зоны) до €11,5 (без ограничений).

Билет выходного дня (Schoeneswochenendeticket) позволяет группе до пяти человек в течение суток (в субботу или воскресенье) путешествовать на поездах классов IRE, RE, RB и электричках в любом направлении. Билет Федеральной Земли (Landesticket) позволяет ездить на городском транспорте и в тех же поездах, что и билет выходного дня, в пределах одной федеральной земли в течение суток.

Стоимость поездки на такси исчисляется, исходя из показаний счетчика. Для поездок менее 2 км или короче 5 мин. существует специальный тариф. В некоторых городах существуют льготные расценки в темное время суток для женщин. Можно поймать такси на улице, сесть в него на специализированной стоянке (они обычно расположены у железнодорожных вокзалов) или вызвать по телефону.

В большинстве городов страны при наличии водительского удостоверения международного образца можно взять в аренду автомобиль. Некоторые фирмы предлагают понедельную оплату и не учитывают пробег. Лучше всего произвести оплату по кредитной карточке. Стоимость аренды от €25 в день и выше в зависимости от модели машины. На дорогах действуют ограничения скорости: в городах – 50 км/ч, за городом – 100 км/ч, На скоростных магистралях (автобанах) ограничений нет. Водитель и пассажиры как на передних, так и на задних сидениях обязательно должны быть пристегнуты ремнями безопасности.

Сдача недвижимости в аренду
Из-за притока в страну иностранцев спрос на съемное жилье достаточно велик. Сдавая в аренду свой дом или квартиру, можно покрыть затраты на содержание и даже получить прибыль.
Если арендодатель устанавливает стоимость, более чем на 20% превышающую среднюю для жилья данной категории, на него налагается штраф.
Стоимость аренды зависит от города и региона. На востоке Германии цены ниже, чем на западе.
Арендаторов можно искать как самостоятельно, так и по объявлению или через агентство. Услуги агента оплачивает квартирант, а не хозяин. Взаимоотношения владельца жилья и арендатора регламентируются двусторонним договором, в котором указываются права и обязанности сторон. Как правило, арендатор кроме основной платы (Kaltmiete) оплачивает коммунальные услуги (Nebenkosten) плюс электричество и телефон.
Следует помнить, что при возникновении спорных случаев законодательство оказывается на стороне арендатора. К примеру, если договор заключается на срок до пяти лет, то арендодатель обязан объявить о намерении его расторгнуть за три месяца до желаемого окончания срока, от пяти до восьми лет – за полгода, свыше восьми лет — за девять месяцев. Для расторжения должны быть веские причины: либо арендуемое жилье требуется для проживания самого хозяина или его семьи, либо квартирант нерегулярно платит или нарушает правила проживания. Также в течение первого года нельзя увеличивать арендную плату, а при ее повышении арендатор должен быть уведомлен в письменной форме.
При выезде из съемного жилья владелец должен быть предупрежден за три месяца.

Управляющие компании в Германии
Сдавать недвижимость в аренду можно и удаленно, не находясь постоянно на территории Германии. Для этого необходимо воспользоваться услугами управляющей компании, которая берет на себя обязательства по поиску арендаторов и присмотру за домом или квартирой.
Оплата за содержание жилья почасовая, из расчета €20–25 в час плюс 69 центов за километр дороги, которую сотрудник фирмы преодолевает от офиса до дома и обратно. Стоимость ухода за земельными угодьями рассчитывается индивидуально исходя из трудоемкости работ, периодичности их проведения и площади участка.
Расчеты между собственником жилья и управляющей компанией происходят посредством банковских переводов.

Продажа недвижимости
При продаже недвижимости в Германии налог с прибыли от продажи (Ertragssteuer) не взимается, если объект находится в общей собственности мужа и жены на протяжении 10 лет и более.
В остальных случаях налог с продаж исчисляется по прогрессивной шкале:

  • доход до €7 834 в год не облагается налогом
  • от €7 835 до €12 739 – облагается налогом в 15% плюс 24% от суммы, превышающей €7 665
  • от €12 740 до €52 151 – 23.97% плюс 42% от суммы, превышающей €12 740
  • от €52 152 до €250 тыс. – 42%
  • от €250 тыс. – 45%

Мимальная ставка налога на прибыль для иностранцев составляет 25%.
Услуги агента при продаже недвижимости составляют 3-6% от стоимости сделки и оплачиваются поровну продавцом и покупателем. Можно обратиться как к немецким риэлторам, так и к российским фирмам, сотрудничающим с партнерами из Германии.

Регистрация юридического лица
Зачастую недвижимость покупают на юридическое лицо: многие иностранные фирмы приобретают как нежилые помещения (офисы, склады), так и жилье для своих сотрудников. Наиболее привлекательной организационно-правовой формой для иностранного бизнеса является общество с ограниченной ответственностью (GmbH). В качестве частного предпринимателя нерезиденту ЕС выступать нельзя, а создание акционерного общества хоть и возможно, но сопряжено с трудностями по оформлению документов.

Учредителями GmbH могут быть одно или более физических или юридических лиц, в том числе иностранные лица и лица без гражданства. Они отвечают только своими взносами, но не личным имуществом. Учредители назначают одного или нескольких управляющих фирмы, хотя бы один из которых должен быть гражданином ЕС или иметь возможность въезда в ЕС в любое время, например на основании мультивизы. Полученная по итогам года прибыль распределяется соответственно размерам долей участников компании.

Размер уставного капитала GmbH должен составлять не менее €25 тыс. Он является имуществом юридического лица, формируется из оговоренных в учредительном договоре вкладов учредителей. Вклады должны быть сделаны в денежной форме или в виде передаваемых обществу вещей. Лучше вносить уставный капитал в денежной форме, так как передача вещей требует предоставления экспертизы стоимости, что значительно замедляет процедуру учреждения.

Участники GmbH подписывают учредительный договор, необходимый даже тогда, когда учредителем является одно лицо. В нем должны в обязательном порядке содержаться следующие сведения: наименование фирмы, официальный юридический адрес, виды деятельности, размер уставного капитала, распределение долей между учредителями, назначение и полномочия управляющих.

Договор заверяется у нотариуса. Затем новое общество регистрируется в суде, о чем делается запись в торговом реестре. С этого момента GmbH обретает статус юридического лица. В среднем процедура занимает шесть-восемь недель